Syndicate Qué es un sindicato? Un sindicato es un grupo temporal de servicios financieros profesionales formado con el propósito de manejar una transacción grande que sería difícil o imposible para las entidades involucradas manejar individualmente. La sindicación permite a las empresas agrupar sus recursos y compartir riesgos. Hay varios tipos diferentes de sindicatos, incluyendo sindicatos de suscripción, sindicatos bancarios y sindicatos de seguros. VIDEO Carga del reproductor. Un sindicato de suscripción Un ejemplo de un sindicato de suscripción es un grupo de bancos de inversión que trabajan juntos para emitir nuevas acciones al público. El banco que toma la iniciativa en este esfuerzo se llama el gerente del sindicato. Treinta días después de finalizada la venta, o si los valores no pueden venderse al precio de oferta. El sindicato se rompe. Algunos otros tipos de sindicatos representan un esfuerzo conjunto, pero no son temporales. Cuando se crea un sindicato, el monto de riesgo asumido por cada miembro del sindicato puede variar, junto con las ganancias potenciales disponibles para ese miembro. En un sindicato de banca de inversión, por ejemplo, una cuenta indivisa significa que cada asegurador en el sindicato es responsable de vender su cantidad asignada de acciones y cualquier exceso de acciones no vendidas por el sindicato en su conjunto. Un miembro individual puede tener que vender mucho más títulos de lo que fue asignado. Otros sindicatos limitan la cantidad de riesgo para cada miembro. Ejemplos de sindicatos Las empresas pueden formar un sindicato para una empresa comercial específica que conlleva un alto nivel de riesgo, pero también una atractiva tasa de rendimiento potencial. En muchos casos, estos negocios operan en la misma industria y forman una entidad separada para aplicar su experiencia a un producto o servicio. Dos compañías farmacéuticas, por ejemplo, pueden combinar los conocimientos de investigación y marketing para crear un sindicato y desarrollar un nuevo fármaco. Un gran proyecto inmobiliario puede ser desarrollado utilizando un sindicato formado por varias compañías de bienes raíces. Factoring en Seguros Los sindicatos de riesgo a menudo se utilizan en la industria de seguros para difundir el riesgo de seguro entre varias empresas diferentes. Los aseguradores evalúan el riesgo de asegurar una persona específica o un activo particular y usan esa evaluación para tasar una póliza de seguro. En el campo del seguro de salud corporativo, un asegurador puede evaluar los riesgos potenciales para la salud de cada uno de los empleados de las empresas. El actuario de suscriptores utiliza estadísticas para evaluar el riesgo de enfermedad para cada empleado en la mano de obra de la empresa. Si el riesgo potencial de proporcionar seguro de salud es demasiado grande para una sola compañía de seguros, esa compañía puede formar un sindicato para compartir el riesgo del seguro. Cómo las empresas combinan la experiencia disponible Algunos proyectos son tan grandes que ninguna empresa tiene todos los conocimientos necesarios para completar eficientemente el proyecto. Esto suele ser el caso de grandes proyectos de construcción, como un estadio, una autopista o un proyecto ferroviario. Las empresas forman un sindicato para que cada empresa pueda aplicar un área específica de experiencia al proyecto. Además, a los subcontratistas se les asignan componentes específicos del proyecto, tales como trabajos de iluminación o de hormigón. Cada subcontratista obtiene financiación para su parte del contrato. Fondos privados de bienes raíces: Estructuración para un negocio ganador Estructuración de fondos de bienes raíces privados La creación de un fondo inmobiliario privado proporciona un medio para que el promotor inmobiliario tenga acceso a un fondo dedicado de capital para financiar Nuevos acuerdos de inversión sin tener que recaudar capital en un acuerdo por acuerdo. Este artículo ofrece una visión general de algunas de las consideraciones estructurales clave relacionadas con la formación, lanzamiento y operación de un fondo de bienes raíces privado. Los fondos de bienes raíces privados permiten a los gerentes reunir capital sin tener que navegar por el incómodo proceso de registro de valores involucrado en el lanzamiento de un REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria) u otro fondo de inversión ofrecido públicamente. A pesar de la relativa facilidad de implementación, los fondos inmobiliarios privados son estructuralmente complejos y los inversionistas sofisticados esperan participar en términos que no sólo alineen los intereses entre el inversor y el socio general / patrocinador, sino que también reflejan las tendencias actuales del mercado. Si tiene preguntas sobre el proceso o los costos para lanzar un fondo inmobiliario privado, o está listo para comenzar un fondo, lo invitamos a contactarnos para programar una consulta gratuita. Tipos de entidad Los fondos de bienes raíces privados suelen formarse utilizando una entidad que es una sociedad limitada o una sociedad de responsabilidad limitada. Ambos tipos de entidad se conocen como entidades de transferencia, de manera que se descartan esencialmente para efectos fiscales y todas las ganancias y pérdidas se atribuyen directamente a los socios o miembros de la entidad. Existe una larga tradición entre los fondos de inversión privada de utilizar las sociedades de responsabilidad limitada de Delaware o las sociedades de responsabilidad limitada como la entidad elegida. Sin embargo, los directores deben ser conscientes de que las leyes de muchos estados pueden considerar que la posesión de bienes raíces con fines productivos de ingresos es una actividad que requiere que una entidad esté calificada para hacer negocios en el estado donde se encuentra el inmueble. En algunos estados, calificar a una entidad fuera del estado, o un tipo particular de entidad, para hacer negocios puede ser costoso en ciertas jurisdicciones y podría no ser necesario si se usa alguna planificación anticipada. Más particularmente, los directores deben discutir cuidadosamente su estrategia de inversión y planes de implementación con abogados experimentados y considerar los beneficios y desventajas de usar un tipo de entidad o jurisdicción particular para su formación. Admisión y Retiro de Inversores Dado que las inversiones en bienes raíces son ilíquidas, los fondos inmobiliarios privados tienen muchos problemas estructurales únicos que deben ser abordados. Una consideración inicial es si se debe utilizar una estructura de fondos de tipo "open-end" o "closed-end". Muchos inversionistas favorecen la estructura abierta, la cual, en la forma más simple, permite a los inversionistas entrar y salir del fondo a intervalos regulares determinados por el patrocinador del fondo. Sin embargo, la naturaleza ilíquida de los activos de inversión de un fondo inmobiliario privado a menudo hace que la estructura abierta no sea viable, ya que presenta al fondo con el doble problema de establecer un valor razonable para cada inversor contribuyente y retirado. Los fondos de capital cerrado, por otra parte, hacen que todos los inversionistas se unan al fondo privado de bienes raíces al mismo tiempo, eliminando las cuestiones relativas al valor inicial de sus inversiones, y las restricciones pueden ser diseñadas para igualar los derechos de retiro del inversionista con la liquidez del fondo perfil. Si se administran adecuadamente, los activos de inversión de un fondo de bienes raíces privado deben apreciar con el tiempo y, por lo tanto, muchos inversionistas tempranos considerarían la participación de inversionistas subsiguientes inequitativa sin algún tipo de compensación por esa apreciación. La dificultad consiste en tratar de determinar la valoración adecuada para los inversores posteriores, ya que las evaluaciones formales de bienes raíces pueden ser la única manera de evaluar adecuadamente el valor de los activos de inversión del fondo. El proceso de evaluación es costoso, puede llevar mucho tiempo y, en algunas circunstancias, puede no estar disponible en absoluto. Una solución potencial es que un fondo utilice lo que se llama bolsillos 8220. Un bolsillo lateral se refiere a un sistema de contabilidad interno en el que los inversores participan esencialmente en un fondo de inversión de bienes raíces en una inversión por inversión. Por lo tanto, la valoración de los activos de inversión de bienes raíces privados anteriores no está en juego para inversores posteriores porque no se les permitirá participar en los beneficios y pérdidas resultantes de los activos de inversión anteriores. Mientras tanto, dar a los inversionistas derechos de retiro flexibles puede causar problemas significativos para un fondo privado de bienes raíces. Es muy difícil proporcionar liquidez oportuna a partir de inversiones en activos inmobiliarios, porque realmente hay sólo dos maneras de lograr este objetivo. Una opción es organizar la venta de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, varios problemas surgen con esta opción, incluyendo: las ventas forzadas generalmente resultan en transacciones de venta sustancialmente reducidas de ventas puede tomar una cantidad considerable de tiempo para consumar no puede ser un comprador listo para el activo o el activo ni siquiera puede ser vendible (Por ejemplo, si el activo es un proyecto de desarrollo parcialmente terminado). La segunda opción es que un fondo inmobiliario privado aproveche sus inversiones inmobiliarias. Esta opción puede no ser particularmente atractiva o incluso disponible sobre la base de la deuda existente del fondo y la solvencia y si las inversiones inmobiliarias del fondo ya están gravadas. Las condiciones actuales del mercado también han hecho que la disponibilidad de financiamiento de deuda sea bastante escasa en comparación con las condiciones del mercado previo a la crisis financiera. Adicionalmente, cada una de las dos opciones mencionadas anteriormente puede tener un impacto negativo en el rendimiento y el perfil de riesgo del fondo para cada inversor que no retire. Los patrocinadores de los fondos inmobiliarios deben combinar cuidadosamente la liquidez de los activos de inversión de un fondo inmobiliario privado con los derechos de retiro ofrecidos a los inversores del fondo. Si está listo para comenzar el proceso de estructuración de fondos privados de bienes raíces, o desea recibir información adicional sobre la línea de tiempo o los costos involucrados en la estructuración de fondos, programe una consulta gratuita hoy. Aportes de capital inicial y llamadas de capital Los fondos de bienes raíces privados poseen ciertas necesidades de capital únicas basadas en la naturaleza de los activos de inversión del fondo. La mayoría de los fondos utilizan una estructura 8220capital call8221 donde los inversionistas están obligados a hacer una aportación inicial de capital en el momento en que el fondo acepta suscripciones de inversión. El monto restante de cada compromiso de capital de cada inversionista es periodicamente reclasificado por el fondo. La estructura de la llamada de capital reconoce que la mayoría de los fondos privados de bienes raíces será incapaz de tiempo con precisión el cierre del fondo y el despliegue completo de todo el capital del fondo8217s. El fondo también puede realizar inversiones en bienes raíces en las que: se requiere un tiempo sustancial entre el compromiso del fondo para comprar la inversión y la consumación de la transacción subyacente, o se están llevando a cabo actividades de desarrollo y el fondo sólo debe hacer progresos periódicos Pagos en su activo de inversión No sólo es el momento de las contribuciones de capital del inversionista fundamental para la capacidad de un fondo de bienes raíces privado para financiar sus inversiones, la aportación de capital por lo general comienza el reloj en el 8220preferido retorno8221 que el fondo pagará a los inversionistas. Asignación de ganancias y pérdidas Clawbacks Devolución de capital La mayoría de los fondos inmobiliarios privados ofrecen a sus inversionistas una rentabilidad preferida, junto con una división de los beneficios netos totales del fondo. La estructura que especifica el orden en que los beneficios y pérdidas de un fondo se asignan entre los inversionistas y el administrador / patrocinador del fondo es a menudo referido como la cascada 8220. Las cascadas varían ampliamente en su estructura y operación, dependiendo de un fondo de bienes raíces Y el perfil general del inversor. En general, los beneficios se asignan en el siguiente orden: los inversores recibirán una devolución de sus aportaciones de capital, los inversores recibirán una rentabilidad preferente, calculada sobre el importe total de sus aportaciones de capital, mientras que las sumas son mantenidas por el fondo privado de bienes raíces, El patrocinador recibirá una asignación igual a una porción de la rentabilidad total preferida asignada a los inversionistas (por lo general en el mismo porcentaje que el dividendo de ganancias y denominado la ganancia preferida 8220catch-up8221 o patrocinador / GP 8220catch-up8221) Los beneficios se dividen entre los inversores y el patrocinador del fondo. Aunque ningún fondo puede garantizar el pago de un rendimiento preferente, los inversores están seguros de que recibirán los beneficios iniciales de las actividades de inversión del fondo antes de que el administrador / Ganancias. Sin embargo, hay una variedad de maneras de especificar el cálculo de un rendimiento preferente basado en el momento de las aportaciones de capital o las inversiones del fondo. El propósito de incluir un retorno preferente 8220catch-up8221 en una cascada es permitir que un socio / patrocinador de un fondo de bienes raíces privado tenga alguna participación en las ganancias del fondo, siempre y cuando el rendimiento preferido haya sido asignado a los inversionistas. La característica de recuperación asegura que los beneficios resultantes de un exitoso fondo inmobiliario privado se asignan exactamente de acuerdo con la división de beneficios acordada y, por el contrario, las ganancias de un fondo de éxito marginal se asignarán principalmente a los inversores en lugar de la gestora de fondos / Patrocinador. Algunos fondos emplearán un mecanismo 8220clawback8221 como un cheque contra cualquier asignación excesiva a un grupo de patrocinadores de fondos de bienes raíces privados8217. Las provisiones de clawback toman muchas formas diferentes, pero generalmente sirven como una obligación contractual del administrador / patrocinador del fondo de devolver todas y cada una de las asignaciones de beneficios que recibe, en el caso de que: cualquier inversionista no reciba (A) un retorno del inversionista (B) toda la rentabilidad preferida del capital invertido o la cantidad total asignada al socio general / patrocinador durante la vida del fondo es mayor que la división de beneficios acordada. Los fondos inmobiliarios privados también pueden diferir de otros tipos De los fondos en cuándo y cuándo se devuelven las aportaciones de capital a los inversores. Un patrocinador privado de un fondo de bienes raíces debe considerar de cerca la estrategia de inversión del fondo al estructurar para la devolución de capital. Por ejemplo, un fondo que se centra en la fijación y liquidación de bienes raíces probablemente preferiría retener los ingresos resultantes de la venta de activos de inversión anticipada para futuras actividades de inversión. Por otra parte, no habría razón para un fondo inmobiliario privado centrado en el desarrollo de un solo proyecto para retener el capital de inversionista. Algunos fondos también optan por tratar el ingreso corriente generado a partir de los activos de inversión del fondo de manera diferente que el producto de la venta de los activos de inversión del fondo, de modo que la cascada de ingresos corrientes no incluye un retorno de capital. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la rentabilidad preferida generalmente continúa acumulándose en todas las contribuciones de capital no devueltas y puede tener más sentido para el fondo de bienes raíces privado devolver el capital a los inversionistas en la primera oportunidad. Si está listo para comenzar el proceso de estructuración de fondos privados de bienes raíces, o desea recibir información adicional sobre la línea de tiempo o los costos involucrados en la estructuración de fondos, programe una consulta gratuita hoy. Comisiones y gastos y conflictos de intereses relacionados Como un tipo de inversión, los bienes raíces son a menudo susceptibles a la imposición de muchos honorarios y costos, algunos de los cuales pueden parecer duplicados o asignados indebidamente a inversionistas en un fondo de bienes raíces privado. Los fondos inmobiliarios generalmente cobran a los inversionistas una comisión de administración fija, basada en un porcentaje de los activos bajo administración del fondo, para cubrir los costos de operación del fondo. Los gastos generales del fondo también se incluyen en el beneficio neto total o la pérdida neta disponible para los inversores. Por ejemplo, si un fondo de bienes raíces privado se contrata con un tercero para servir como promotor inmobiliario, contratista general o administrador de propiedad para los activos de inversión del fondo, en lugar de utilizar el socio / patrocinador general del fondo en tales papeles, El propósito o importe de la comisión de gestión. Ciertamente, los conflictos de intereses pueden surgir cuando el administrador / patrocinador de un fondo 821 provee servicios de desarrollo o administración de propiedades al fondo y se debe ejercer cuidado para revelar completamente cualquier cantidad que el fondo pueda pagar al administrador del fondo ya sus afiliados. A menudo es útil para un fondo inmobiliario privado considerar un sistema de compensación más personalizado para su socio general o gerente con el fin de alinear mejor los intereses de todas las partes. Las estructuras de compensación más complejas incluyen las tarifas de adquisición, desarrollo y disposición totalmente divulgadas, limitaciones fijas sobre los honorarios y gastos totales pagaderos al administrador, y limitaciones que estipulan que las tarifas accesorias sólo se pagarán del flujo de caja del fondo cuando se distribuya Los inversores. En cualquier caso, los inversionistas deben ser informados detalladamente sobre cualquier compensación a un administrador / patrocinador de fondos de bienes raíces privados o el grupo patrocinador corre el riesgo de una responsabilidad potencial significativa como resultado de la no divulgación. Consideraciones operacionales Por su naturaleza, los fondos inmobiliarios privados a menudo reflejan muchas de las características de las empresas operativas tradicionales. Los principales gerentes y empleados del patrocinador deben considerar numerosas cuestiones operacionales que generalmente no surgen en el curso de la operación de otros fondos de inversión privada abiertos. Por ejemplo, un fondo privado de bienes raíces debe ser capaz de proveer para el desarrollo, mejoramiento, administración de propiedades y / o mantenimiento de sus activos de inversión. Las inversiones en bienes raíces también se enfrentan a requisitos únicos para el seguro, el cumplimiento de los códigos y ordenanzas estatales y locales y, por lo general, estarán sujetos a impuestos sobre la propiedad y otros impuestos y evaluaciones en curso. Los grupos de patrocinadores de fondos de bienes raíces exitosos planean con antelación los retos operativos para permitir que el fondo alcance sus objetivos y devuelva el capital a los inversionistas. Conclusión El proceso para lanzar un fondo inmobiliario privado implica navegar por una variedad de complejidades estructurales y desafíos empresariales. La presentación de inversores con una oferta que no es coherente con los imperativos del mercado actual hará que el proceso para aumentar el capital de los inversores sea sustancialmente más difícil. En lo que se ha convertido en un entorno cada vez más competitivo para los fondos de inversores, sólo aquellos patrocinadores que adopten un enfoque reflexivo y presenten una propuesta de valor coherente tendrán éxito para construir valor a largo plazo en un complejo de fondos inmobiliarios privados. Listo para iniciar un fondo de bienes raíces Si estás listo para comenzar el proceso para iniciar un fondo de bienes raíces. Póngase en contacto con nosotros para programar una consulta gratuita para responder a cualquier pregunta que pueda tener y para aprender más sobre la línea de tiempo y los costos para lanzar su fondo. 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